Haus kaufen ohne Eigenkapital

Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen, klingt unmöglich, ist aber unter bestimmten Voraussetzungen durchaus realisierbar. Banken sprechen dabei von einer Vollfinanzierung oder sogar einer 110-Prozent-Finanzierung, wenn auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden. Dieser Artikel zeigt, wann und wie das funktioniert und welche Risiken Sie kennen müssen. Eine Vollfinanzierung ist möglich bei überdurchschnittlichem Einkommen, sicherer Berufsposition und einer werthaltigen Immobilie in guter Lage. Rechnen Sie mit Zinsaufschlägen von 0,3 bis 0,8 Prozentpunkten gegenüber einer Standardfinanzierung. ## Was bedeutet Kauf ohne Eigenkapital? Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung bringen Käufer 20 bis 30 Prozent des Gesamtpreises (Kaufpreis plus Nebenkosten) als Eigenkapital mit. Bei einer 300.000-Euro-Immobilie wären das 60.000 bis 90.000 Euro aus eigenen Mitteln. Eine Vollfinanzierung (100 Prozent) finanziert den gesamten Kaufpreis über die Bank. Eine 110-Prozent-Finanzierung deckt zusätzlich die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) ab. Damit benötigen Sie quasi kein eigenes Geld, zahlen aber deutlich höhere Zinsen und tragen ein erhöhtes Risiko. ### Warum verlangen Banken normalerweise Eigenkapital? Eigenkapital dient der Bank als Sicherheitspuffer. Immobilien können an Wert verlieren, und wenn der Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann, muss die Bank die Immobilie verwerten. Liegt der Verkaufspreis dann unter der Restschuld, verliert die Bank Geld. Je mehr Eigenkapital eingebracht wurde, desto geringer ist dieses Risiko. Außerdem zeigt Eigenkapital der Bank, dass der Kreditnehmer spardiszipliniert ist und verantwortungsvoll mit Geld umgeht. Wer über Jahre Eigenkapital angespart hat, wird statistisch seltener zahlungsunfähig. ## Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung Nicht jeder bekommt eine Vollfinanzierung. Banken stellen hohe Anforderungen: **Überdurchschnittliches und sicheres Einkommen** Ihr Haushaltsnettoeinkommen sollte deutlich über dem Durchschnitt liegen. Als Richtwert: Die monatliche Kreditrate darf maximal 30 bis 35 Prozent Ihres Nettoeinkommens betragen. Bei einer Vollfinanzierung von 300.000 Euro zu 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung beträgt die Rate 1.500 Euro monatlich. Ihr Nettoeinkommen sollte also mindestens 4.500 Euro betragen. Bevorzugt werden Beamte, Angestellte im öffentlichen Dienst, Angestellte in Großunternehmen mit unbefristetem Vertrag und Freiberufler mit nachweisbar stabilem Einkommen (Ärzte, Anwälte, Steuerberater). **Einwandfreie Bonität** Ihre SCHUFA-Auskunft muss einwandfrei sein. Kein negativer Eintrag, keine laufenden Mahnverfahren, keine übermäßigen Kreditkartenschulden. Der SCHUFA-Score sollte über 95 Prozent liegen. Außerdem dürfen keine weiteren großen Verbindlichkeiten bestehen. Laufende Autokredite, Konsumentenkredite oder hohe Kreditkartensalden reduzieren Ihre Chancen erheblich. **Werthaltige Immobilie in guter Lage** Die Bank finanziert nur Objekte, die sie im Notfall gut verwerten kann. Das bedeutet: gute bis sehr gute Lage, solide Bausubstanz, keine gravierenden Mängel, ausreichende Wohnfläche und ein realistischer Kaufpreis, der dem Marktwert entspricht oder darunter liegt. Objekte in strukturschwachen Regionen, mit Sanierungsstau oder in schlechter Mikrolage werden selten vollfinanziert. Ebenso problematisch sind überteuerte Objekte, bei denen der Kaufpreis deutlich über dem Marktwert liegt. **Weitere Sicherheiten** Manche Banken verlangen trotz Vollfinanzierung zusätzliche Sicherheiten: eine Bürgschaft der Eltern, eine Lebensversicherung als Zusatzsicherheit, eine zweite Immobilie als Grundschuld oder eine Risikolebensversicherung, die den Kredit im Todesfall tilgt. ## Die tatsächlichen Kosten einer Vollfinanzierung Eine Vollfinanzierung ist teurer als eine Standardfinanzierung. Hier ein Vergleich: **Standardfinanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital:** - Kaufpreis: 300.000 Euro - Eigenkapital: 60.000 Euro plus 35.000 Euro Nebenkosten - Kredit: 240.000 Euro zu 3,2 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung - Monatliche Rate: 1.040 Euro - Gesamtzinsen über 28 Jahre Laufzeit: etwa 108.000 Euro **Vollfinanzierung ohne Eigenkapital:** - Kaufpreis: 300.000 Euro - Eigenkapital: 0 Euro (Nebenkosten aus Kredit) - Kredit: 335.000 Euro zu 3,8 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung - Monatliche Rate: 1.620 Euro - Gesamtzinsen über 30 Jahre Laufzeit: etwa 165.000 Euro Die Differenz: 57.000 Euro mehr Zinsen bei der Vollfinanzierung. Dafür behalten Sie 95.000 Euro Eigenkapital, das Sie anderweitig investieren könnten. ## Wann lohnt sich eine Vollfinanzierung? Eine Vollfinanzierung kann strategisch sinnvoll sein in folgenden Situationen: **Sie sind jung und haben ein hohes Gehalt, aber noch kein Vermögen aufgebaut.** Wenn Sie als 30-Jähriger bereits 5.000 Euro netto verdienen, aber erst seit wenigen Jahren im Beruf sind, fehlt oft das Eigenkapital. Statt fünf Jahre zu sparen (während die Immobilienpreise weiter steigen), kann ein Sofortkauf trotz Zinsaufschlag wirtschaftlich be