Immobilien-Teilung: Aus 1 mach 2 Wohnungen

Die Teilung einer großen Wohnung in zwei kleinere Einheiten kann die Rendite erheblich steigern. So funktioniert es. Aus einer großen Wohnung werden zwei kleine Einheiten - Zwei kleine Wohnungen bringen mehr Miete als eine große - Wertsteigerung der Immobilie durch Teilung - Genehmigung vom Bauamt erforderlich - Kosten zwischen 15.000 und 50.000 Euro - Rendite-Steigerung von 20 bis 40 Prozent möglich - Amortisation meist in 3 bis 5 Jahren nDas Grundprinzip der Teilung ## Sie teilen große Wohnung in zwei selbstständige Einheiten mit eigenen Eingängen. Voraussetzungen: - Mindestens 80 bis 100 Quadratmeter Wohnfläche - Geeigneter Grundriss mit Teilungsmöglichkeit - Bauliche Genehmigung möglich - Zweiter Eingang realisierbar - Ausreichend Fenster vorhanden Typische Teilungen: - 120 Quadratmeter wird zu 60 plus 60 - 100 Quadratmeter wird zu 70 plus 30 - 150 Quadratmeter wird zu 80 plus 70 Investor Müller teilt 120 Quadratmeter Wohnung Müller besitzt Altbau-Wohnung 120 Quadratmeter. Aktülle Miete: 1.200 Euro, das sind 10 Euro pro Quadratmeter. Plan: Teilung in zwei Wohnungen zu je 60 Quadratmeter. Kosten der Teilung: - Architekt und Planung: 3.000 Euro - Baugenehmigung: 1.000 Euro - Zweiter Eingang und Treppenhaus: 8.000 Euro - Zweite Küche: 5.000 Euro - Zweites Bad: 12.000 Euro - Trennung und Böden: 6.000 Euro - Gesamt: 35.000 Euro Vorher: Eine Wohnung 120 Quadratmeter für 1.200 Euro. Jahresmiete: 14.400 Euro. Nachher: Zwei Wohnungen je 60 Quadratmeter für je 750 Euro. Jahresmiete: 18.000 Euro. Steigerung: 3.600 Euro jährlich. Rendite: 3.600 Euro Miete geteilt durch 35.000 Euro Investition gleich 10,3 Prozent jährliche Rendite. Amortisation nach 9,7 Jahren. Zusätzlich: Wertsteigerung der Immobilie. Vorher 240.000 Euro Wert. Nachher 290.000 Euro Wert. Plus 50.000 Euro trotz 35.000 Euro Investition. n Voraussetzungen: • Mindestens 80 bis 100 Quadratmeter Wohnfläche • Geeigneter Grundriss mit Teilungsmöglichkeit • Bauliche Genehmigung möglich • Zweiter Eingang realisierbar • Ausreichend Fenster vorhanden Typische Teilungen: • 120 Quadratmeter wird zu 60 plus 60 • 100 Quadratmeter wird zu 70 plus 30 • 150 Quadratmeter wird zu 80 plus 70 Investor Müller teilt 120 Quadratmeter Wohnung Müller besitzt Altbau-Wohnung 120 Quadratmeter. Aktülle Miete: 1.200 Euro, das sind 10 Euro pro Quadratmeter. Plan: Teilung in zwei Wohnungen zu je 60 Quadratmeter. Kosten der Teilung: • Architekt und Planung: 3.000 Euro • Baugenehmigung: 1.000 Euro • Zweiter Eingang und Treppenhaus: 8.000 Euro • Zweite Küche: 5.000 Euro • Zweites Bad: 12.000 Euro • Trennung und Böden: 6.000 Euro • Gesamt: 35.000 Euro Vorher: Eine Wohnung 120 Quadratmeter für 1.200 Euro. Jahresmiete: 14.400 Euro. Nachher: Zwei Wohnungen je 60 Quadratmeter für je 750 Euro. Jahresmiete: 18.000 Euro. Steigerung: 3.600 Euro jährlich. Rendite: 3.600 Euro Miete geteilt durch 35.000 Euro Investition gleich 10,3 Prozent jährliche Rendite. Amortisation nach 9,7 Jahren. Zusätzlich: Wertsteigerung der Immobilie. Vorher 240.000 Euro Wert. Nachher 290.000 Euro Wert. Plus 50.000 Euro trotz 35.000 Euro Investition. ## Schritt-für-Schritt-Anleitung Schritt 1: Prüfung der Machbarkeit • Grundriss analysieren • Architekt konsultieren • Bauamt vorab kontaktieren • Kosten grob schätzen Schritt 2: Genehmigung einholen • Bauantrag beim Bauamt stellen • Pläne vom Architekten einreichen • Wartezeit 2 bis 6 Monate • Genehmigung oder Ablehnung Schritt 3: Finanzierung sichern • Kosten detailliert kalkulieren • Eigenkapital oder Kredit • Fördermittel prüfen • Liquidität sicherstellen Schritt 4: Baumaßnahmen durchführen • Handwerker beauftragen • Bauzeit 2 bis 4 Monate • Bauüberwachung durch Architekten • Abnahme durch Bauamt Schritt 5: Vermietung • Beide Wohnungen separat inserieren • Höhere Miete pro Quadratmeter möglich • Zielgruppe: Singles, Paare, Studenten • Schnellere Vermietung durch kleinere Einheiten ## Wann lohnt sich Teilung? Teilung lohnt sich bei: • Großen Wohnungen über 100 Quadratmeter • Günstiger Lage mit Nachfrage nach kleinen Wohnungen • Niedrigen Quadratmetermieten unter 12 Euro • Geeignetem Grundriss • Möglichem zweiten Eingang Teilung lohnt sich nicht bei: • Bereits hohen Quadratmetermieten über 15 Euro • Ungünstigem Grundriss • Denkmalschutz oder Bauverbot • Sehr teuren Umbauten über 60.000 Euro • Langer Genehmigungsdaür über 12 Monate ## Zusammenfassung Immobilien-Teilung kann Rendite erheblich steigern. Zwei kleine Wohnungen bringen meist 20 bis 40 Prozent mehr Miete als eine große. Investition amortisiert sich in 3 bis 5 Jahren. Wichtig sind Baugenehmigung und sorgfältige Kalkulation.