Immobilien steuerlich absetzen: Alle Möglichkeiten im Überblick

## Grundlagen der steuerlichen Absetzbarkeit von Immobilien Immobilien gehören zu den steuerlich interessantesten Anlageformen in Deutschland, weil der Gesetzgeber zahlreiche Möglichkeiten geschaffen hat, die mit dem Eigentum verbundenen Kosten von der Steuer abzusetzen. Das Grundprinzip ist dabei relativ einfach: Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach Paragraph 21 des Einkommensteuergesetzes. Von diesen Einnahmen dürfen alle Ausgaben abgezogen werden, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Übersteigen die abzugsfähigen Kosten die Mieteinnahmen, entstehen steuerliche Verluste, die mit anderen Einkünften verrechnet werden können und so die gesamte Steuerlast senken. Dieses Prinzip macht Immobilien gerade in der Anfangsphase nach dem Erwerb steuerlich besonders attraktiv, wenn die Finanzierungskosten hoch und die Abschreibungen voll wirksam sind. ## Absetzung für Abnutzung: Die lineare AfA für Gebäude Das wichtigste Instrument der steuerlichen Absetzbarkeit ist die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Sie basiert auf der Überlegung, dass ein Gebäude im Laufe der Jahre an Wert verliert und dieser Wertverlust steuerlich berücksichtigt werden muss. Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil des Kaufpreises, denn Grund und Boden nutzen sich nicht ab und können daher nicht abgeschrieben werden. Die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstücksanteil erfolgt in der Regel anhand der im Kaufvertrag genannten Beträge oder, falls dort keine Aufteilung vorgenommen wurde, anhand des Sachwertverfahrens oder der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA zwei Prozent pro Jahr über einen Zeitraum von 50 Jahren. Für ältere Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2,5 Prozent über 40 Jahre. Seit 2023 hat der Gesetzgeber für Neubauten, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden, den AfA-Satz auf drei Prozent erhöht, was einer Nutzungsdauer von rund 33 Jahren entspricht. Diese Erhöhung macht den Neubau von Mietwohnungen steuerlich deutlich attraktiver. Bei gewerblich genutzten Gebäuden gelten ebenfalls drei Prozent für Neubauten ab 2023, für ältere gewerbliche Gebäude in der Regel ebenfalls zwei oder drei Prozent je nach Fertigstellungsdatum. ## Finanzierungskosten: Zinsen als Werbungskosten Neben der AfA stellen die Zinsen für den Immobilienkredit den zweitgrößten steuerlichen Abzugsposten dar. Alle Schuldzinsen, die im Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen stehen, sind in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Das gilt für die regulären monatlichen Zinszahlungen ebenso wie für ein eventuelles Disagio, das bei Kreditaufnahme vereinbart wurde, sowie für Bearbeitungsgebühren und Bereitstellungszinsen. Nicht absetzbar ist hingegen der Tilgungsanteil der Kreditrate, denn die Tilgung stellt keine Aufwendung dar, sondern lediglich eine Umschichtung von Vermögen. Gerade in den ersten Jahren nach dem Immobilienerwerb, wenn der Kreditbetrag noch hoch ist und entsprechend hohe Zinsen anfallen, führt die Kombination aus AfA und Zinsabzug häufig zu erheblichen steuerlichen Verlusten aus der Vermietung. Diese Verluste können mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten, etwa dem Gehalt aus nichtselbstständiger Arbeit, verrechnet werden und senken so die Gesamtsteuerlast spürbar. Genau diese Steuerersparnis macht die fremdfinanzierte Vermietungsimmobilie als Kapitalanlage so interessant. ## Instandhaltungs- und Modernisierungskosten Aufwendungen für die Erhaltung und Reparatur einer vermieteten Immobilie sind grundsätzlich sofort als Werbungskosten abziehbar. Dazu zählen typische Maßnahmen wie die Erneuerung von Sanitärinstallationen, der Austausch von Fenstern, die Reparatur des Dachs, neue Bodenbeläge oder der Anstrich der Fassade. Diese sogenannten Erhaltungsaufwendungen können im Jahr der Zahlung in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden, was zu einer erheblichen Steuerersparnis führen kann. Allerdings unterscheidet das Steuerrecht streng zwischen Erhaltungsaufwendungen und anschaffungsnahen Herstellungskosten. Übersteigen die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, werden sie den Anschaffungskosten zugerechnet und können nur über die AfA über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Diese Regelung soll verhindern, dass umfassende Sanierungen unmittelbar nach dem Kauf sofort steuerlich abgesetzt werden können. Wer größere Sanierungsmaßnahmen plant, sollte daher entweder innerhalb der 15-Prozent-Grenze bleiben oder die Maßnahmen auf die Zeit nach Ablauf der Dreijahresfrist verschieben. ## Nebenkosten als absetzbare Aufwendungen Neben den großen Posten AfA und Zinsen gibt es eine Vielzahl weiterer Kosten, die als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können. Die