Immobilien über die GmbH kaufen: Vor- und Nachteile

Immobilien über eine GmbH zu kaufen, ist eine beliebte Strategie unter Investoren und Unternehmern. Die Körperschaftsteuer von nur 15 Prozent (plus Solidaritätszuschlag) auf Mieteinnahmen klingt verlockend gegenüber dem privaten Spitzensteuersatz von 42 bis 45 Prozent. Doch die Realität ist komplexer: Nicht für jeden ist die GmbH-Lösung optimal. Dieser Artikel beleuchtet alle Facetten. Der Kauf über eine GmbH lohnt sich besonders bei: Portfolio-Aufbau mit vielen Einheiten, hohen Mieteinnahmen bei niedrigem persönlichen Kapitalbedarf, langfristiger Halteabsicht und dem Ziel, Gewinne im Unternehmen zu reinvestieren statt privat auszugeben. ## Steuerliche Behandlung: GmbH vs. Privatperson ### Mieteinnahmen privat Als Privatperson versteuern Sie Mieteinnahmen (nach Abzug von Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibung, Instandhaltung) mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei einem Einkommen von 70.000 Euro aufwärts liegt dieser bei 42 Prozent (plus Soli und ggf. Kirchensteuer), also effektiv bei 44 bis 47 Prozent. Beispiel: 30.000 Euro Mieteinnahmen nach Werbungskosten privat: 12.600 bis 14.100 Euro Steuern. Verbleibendes Einkommen: 15.900 bis 17.400 Euro. ### Mieteinnahmen in der GmbH Die GmbH zahlt auf Mieteinnahmen (nach Betriebsausgaben) Körperschaftsteuer (15 Prozent) plus Solidaritätszuschlag (0,825 Prozent) plus Gewerbesteuer (ca. 14 Prozent je nach Hebesatz). Die Gesamtbelastung beträgt typischerweise 29 bis 32 Prozent. Beispiel: 30.000 Euro Mieteinnahmen nach Betriebsausgaben in der GmbH: 8.700 bis 9.600 Euro Steuern. Verbleibendes Einkommen im Unternehmen: 20.400 bis 21.300 Euro. Vorteil: In der GmbH verbleiben 3.000 bis 5.000 Euro mehr pro Jahr für Reinvestitionen. ### Der Haken: Gewinnentnahme wird nochmals besteuert Möchten Sie das Geld aus der GmbH entnehmen (Ausschüttung), fällt zusätzlich Abgeltungsteuer von 25 Prozent (plus Soli) auf die Ausschüttung an. Oder bei Anwendung des Teileinkünfteverfahrens werden 60 Prozent der Ausschüttung mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Gesamtbelastung bei Ausschüttung: Etwa 48 bis 50 Prozent, also höher als bei privater Vermietung. Der GmbH-Vorteil besteht also nur, solange Gewinne im Unternehmen bleiben und reinvestiert werden. ## Die vermögensverwaltende GmbH Für reine Immobilieninvestments wird häufig eine vermögensverwaltende GmbH (vvGmbH) gegründet. Diese verwaltet ausschließlich eigenes Vermögen und betreibt keinen Handel. Vorteile der vvGmbH: - Mögliche Befreiung von der Gewerbesteuer (erweiterte Kürzung nach Paragraph 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG), wenn ausschließlich eigener Grundbesitz verwaltet wird - Steuersatz dann nur noch 15,825 Prozent statt 30 Prozent - Deutlicher Unterschied: Bei 30.000 Euro Mietgewinn zahlen Sie nur 4.750 Euro statt 9.000 Euro Steuern Voraussetzungen für die erweiterte Gewerbesteuer-Kürzung: - Ausschließliche Verwaltung eigenen Grundbesitzes - Keine gewerblichen Tätigkeiten nebenher (auch keine geringfügigen) - Keine kurzfristigen Vermietungen (Ferienwohnungen) - Keine umfangreichen Serviceleistungen an Mieter - Die Drei-Objekt-Grenze beachten bei An- und Verkauf Achtung: Bereits eine einzige gewerbliche Tätigkeit (z.B. ein Getränkeautomat im Treppenhaus) kann die gesamte Gewerbesteuer-Kürzung zerstören. ## Immobilienverkauf: Der große Unterschied ### Verkauf als Privatperson Nach 10 Jahren Haltedauer (Spekulationsfrist) ist der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei. Kaufen Sie für 200.000 Euro und verkaufen nach 10 Jahren für 350.000 Euro, behalten Sie den gesamten Gewinn von 150.000 Euro ohne einen Cent Steuer. ### Verkauf in der GmbH In der GmbH gibt es keine Spekulationsfrist. Der Verkaufsgewinn wird immer besteuert, egal wie lange Sie die Immobilie gehalten haben. Bei 150.000 Euro Gewinn fallen etwa 45.000 bis 48.000 Euro Steuern an (Körperschaftsteuer plus Gewerbesteuer). Wollen Sie den Gewinn dann noch privat entnehmen, kommen nochmals etwa 25.000 Euro Abgeltungsteuer dazu. Gesamtsteuer bei Verkauf über GmbH mit Entnahme: etwa 70.000 Euro auf 150.000 Euro Gewinn. Gesamtsteuer bei privatem Verkauf nach 10 Jahren: 0 Euro. Dieser massive Unterschied macht deutlich: Wer Immobilien kaufen und nach 10 Jahren wieder verkaufen will, ist privat fast immer besser dran. ## Wann lohnt sich die GmbH trotzdem? **Szenario 1: Hohe laufende Mieteinnahmen reinvestieren** Wenn Sie jährlich 50.000 bis 100.000 Euro Mieteinnahmen erzielen und diese komplett in weitere Immobilien reinvestieren wollen, sparen Sie in der GmbH (mit Gewerbesteuer-Kürzung) jährlich 13.000 bis 26.000 Euro Steuern gegenüber privater Besteuerung. Über 20 Jahre sind das 260.000 bis 520.000 Euro mehr Kapital für Reinvestitionen. **Szenario 2: Portfolio-Aufbau mit vielen Einheiten** Ab etwa 10 Einheiten wird die private Verwaltung steuerlich problematisch (gewerblicher Grundstückshandel). In der GmbH sind Sie von Anfang an gewerblich und haben Planungssicherheit. **Szenario 3: Trennung von Betriebs- und Privatvermögen** Die GmbH schützt Ihr Privatvermögen vor Haftungs